найти ответ
задать вопрос - по темам всех наших faq-сайтов   
 
24caratGoldStandard
Металлическое золото 999 пробы и современные деньги
 
 
<
 

 
новые FAQ статьи в 24caratGoldStandard
12сен2015 Наследство в Лондоне в Самерсет Хаус
18дек2014 Курс доллара к прочим валютам
12апр2014 Валютный Никсон-шок-1971 - отказ США от Золотого стандарта доллара США
 www.NetNotebook.Net | 24caratGoldStandard | Финансовая система: в чьих интересах? | Ипотека на покупку жилья: брать или не брать кредит?
Анти-кризисные меры, статьи и информации


разделы 24caratGoldStandard

Финансовая система: в чьих интересах?
Цена в золоте фиатных денег
Золотой стандарт - Золотое будущее?
Прогнозы будущего
 
Об авторе, составителе 24caratGoldStandard
 
 
NetNotebоок.Net:
деньги, потребление, питание, техника, отношения, здоровье, медицина, безопасность, свобода, ...
О сайте
Редакция
 
Задать вопрос в FAQ,
если ответ не находится

любая тема NetNotebоок.Net
 
Опубликовать статью
 
Стать автором







 







 



Летний отдых на море без заездов
Без лишних посредников
Законно, официально, из всех стран
болгарская турфирма Astrela Ltd.
 

статья, ответ на вопрос, FAQ  

вопрос:
1)Брать ли ипотечный кредит в "Сбербанке" в мае-июне 2012 года с первоначальным взносом более 50%? 2)покупать квартиру во вторичном или строящемся жилье?

Ипотека на покупку жилья: брать или не брать кредит?

Ипотека с рычагом давления на банк

Судя по народным приметам ("Сбербанк"), речь в вопросе идёт о покупке жилья в России.
Небольшая расшифровка для вне-РФ читателей:

"Сбербанк" - это такое учреждение, вроде как бы при государстве Российском. Много людей так и померло (и помирает), не дождавшись возврата вкладов периода гиперинфляции рубля. Операционное отделение "Сбербанка" по-старинке, по-советски называют "Сберкассой". Впрочем, правильно называют - обслуживание клиентов на высоте: очереди, "потери" денег по пути к получателю т.п.

Вторичное жильё - не свежепостроенное жильё, уже побывавшее у пользователя (антоним - "новостройка").

Строящееся жилье - жильё, которое еще физически и юридически отсутствует в природе. Так сказать, предварительная оплата того, что будет когда-нибудь как-нибудь может построят и может быть будет передано в собственность предварительно заплатившему. Кому Строящееся жилье не передано, называется обманутый дольщик.

Как и все сделки купли продажи, взвешенное решение о покупке жилья - это баланс между потребительской ценностью и затратами ("ценой"). Если рассматривать вопрос строго, то для России невозможно определить ни потребительскую ценность (на практике нет гарантии, что "частная собственность священна и неприкосновенна"), ни цену, в условиях кредита.

Фактически, "Сбербанк" может назначть любую цену потребителю (например, методом изменения процентной ставки по кредиту, методом изменения законов).
Что нужно знать перед началом переговоров с банком о кредите
Договор кредита. Как банк организует подпись клиента под кошмар-обязательствами заёмщика

Но, допустим, процентная ставка по ипотечному кредиту останется неизменной, на протяжении всей длительности кредита. Тогда можно рассмотреть приобретение жилья с технико-экономической точки зрения, учитывая износ жилья.

Стоимость жилой недвижимости состоит из двух частей:
стоимость земельного участка;
стоимость строительства.

Старение, износ - полное восстановление: стоимость проживания в жилой недвижимости:
Недвижимость, теряющая первоначальную стоимость вследствие износа

Но рынка частной городской земли в РФ не существует!
(Попробуйте найти предложение о продаже частного земельного участка в центре любого города РФ, на котором разрешено возведение многоквартирного дома. Не "права на строительство", а частной собственности на землю.)

Поясню: собрались владельцы квартир, являющихся собственниками долей в земельном участке, на котором стоит дом с их квартирами, и решили - снесём дом, и выгодно продадим земельный участок новому владельцу.

Абсурд? Да, в РФ это абсурд. (В других странах - довольно обычная рыночная операция с недвижимостью.) Но только эта процедура определяет рыночную стоимость городского земельного участка. Земля вследствие начальственной резолюции "Выделить землю" ничего не стоит: как один начальник "дал", другой точно так же возьмет (например, при смене кланов), и "выделит" новому "собственнику".

Поэтому первая составляющая стоимости жилой недвижимости - неопределённость. В конечном счёте, остаточная стоимость жилой недвижимости - это стоимость земли, за вычетом стоимости сноса дома, утилизации строительного мусора, приведения земельного участка в подобающий продажный вид (предпродажная подготовка).

Цена - вторичка - Москва

Но стоимость "квадратного метра" на рынке вторичного жилья в Москве и большинстве городов России чётко определён, в общем-то, рыночными механизмами - комфортное жилье эконом-класса (т.е. обычные многоэтажные многоквартирные дома-блоки-муравейники без авто-мест в здании, не было их тогда) стоят около 5000 евро. И возраст этих квартир, в среднем, можно считать, по 20 лет! Сколько лет может более-менее надёжно и гигиенично служить крупнопанельный дом в московских условиях? Лет 30-40, максимум. После - дешевле снести, чем латать дыры между плитами и дыры в канализации.

Оставим в стороне вопрос квартплаты с обязательными взносами на капитальный ремонт. Естественно, регулярная и грамотная перестилка крыши и замена труб удлиняет срок службы здания, но...

Но для простоты примем, что пол-жизни, в среднем, уже прослужили. Получается, что первоначальная стоимость квадратного метра жилья составляла 10 тысяч евро.

Цена - новостройка - Москва

Другое название - "первичное жильё", в смысле, первый хозяин.

Вполне приличная типичная новая квартира, в среднем районе Москвы, вмеру криво-косо построенная, без отделки (невыровненный и не настланный пол, стены - без штукатурки, местами гипсокартон) и без электропроводки - 5500 евро за квадратный метр, а конструкция дома - монолитный железобетон. В общем, аналог того, что при рождении домов "вторичного рынка" называли квартирами улучшенной планировки.

Как бы то ни было, цена квадратного метра отделки квартиры (по нормальным ценам нормальными не-глубоко синтетическими "модными" материалами-времянками) обойдётся в 300 евро квадратный метр площади, по московским импортным ценам.

Будем считать, что цена новостройки - 5800 евро за кв.м.

Цена - новая квартира - Европа

В Европе рынок урбанизированной земли является публичным и понятным, и вычитая из стоимости апартамента стоимость земельной доли легко и прозрачно получается цена отделанных квартир от 600 до 2500 евро за квадратный метр. В старых домах (если выразиться в принятых в России терминах), в евро-вторичке, действует закон старения, с поправкой на историческо-архитектурную ценность.

Сравнение цен - выгодно/невыгодно

Итого, если оставить в стороне риски российского ипотечного кредита, и учитывая "безземельность" российских квартир, то покупка нового апартамента в Москве обходится в 2-3 раза дороже Европы, а вторичного жилья - в 4-6 раз дороже.

На мой взгляд, желание иметь в собственности квартиру в России, носит не экономический характер, а скорее какой-то идеологический, мировоззренческий.

Теперь учтём фактор ипотеки. Даже если не учитывать риски российского ипотечного кредита (например, риск наезда государства в лице "Сбербанка" изменёнными процентами на заёмщика), обвала рубля, процентная ставка по ипотечному кредиту на жильё - (возможно, для простых смертных) около 17-20% годовых, со страховками и прочими скрытыми от заёмщика до поры до времени платами "за обслуживание кредита" (в т.ч. оформление ипотеки, переоценки и т.п.), то жилищный кредит удорожает в деньгах прокредитованную часть стоимости квартиры, за вычетом реальной инфляции* (скажем, 8% в год) примерно в 2 раза за 7 лет.

То есть, если получатель кредита считает, что:

за 2 года его купленное жильё подорожает в рублях в 2 раза,
или на 50% (если он берёт кредит на 50% стоимости жилья),
и
процентную ставку "Сбербанк" не повысит,

то:
с финансовой точки зрения - кредит брать, это беспроигрышная операция.

По моему мнению и опыту, расчёты в фиатных деньгах (других нет!), связанные с длительными промежутками времени, являются абсурдом, поэтому считаю в граммах золота 999,9.

О фиатных валютах и обоснование принципа "эквивалент стоимости - золото" в современных условиях
статьи.
По-простому :)
современные фиатные валюты не выполняют функцию денег - накопление.

* - это авторская оценка, с колокольни в ЕС, каждый отвечает за принятые решения на основе своего видения ситуации. Например, с точки зрения частной реальной инфляции:

Официальный и альтернативный индекс роста цен

Разные потребности и возможности - разная частная инфляция

Ешё один парадокс финансовой системы в России, в меньшей степени - Украине, Казахстане, Белоруссии: по моему мнению, более или менее реальная защищённая собственность, которая является главным обеспечением денежной массы, являются квартиры и прочая жилая недвижимость граждан. Нефте-газ-лес-хим и пр. финансовые потоки, на мой взгляд, только подпитывают самое дорогое в жизни постсоветского человека - стоимость квартир. А уже отсюда вытекает главенствующее значение жилой недвижимости в реальном внутреннем обеспечении российского рубля, тенге, гривны, белорусского рубля.

То есть, если случится настоящий кризис в России, то рубль упадёт вместе с жилой недвижимостью. Но учтите, что:
1. Oдновременно могут упасть и все валюты, а рубль - глубже и быстрее.
2. Обратного пути не бываяет - роста покупательной способности валюты, дефляции.

С этой точки зрения, кризис недвижимости США-2008 выглядит (относительно прочих обеспечений в финансовой сфере) микрособытием, относительно значения для СНГ кризиса недвижимости в России. Но этого пока ни разу не случалось: собственники квартир стоят насмерть - пусть квартира не продаётся, но цену не снижу! Но так ли поступают банки с отобранным залоговым жильём?
Ох, случись чего - банки обвалят рынок самого ценного!

Отсюда вывод: чтобы рисковать брать ипотечный кредит в СНГ и не оказаться в долговой яме у банка (особенно в России), нужно иметь альтернативную страховку в виде "противоположного плеча" - например, золота, валюты, возможности рефинансирования* из-за рубежа (если напрячь фантазию, то это вполне реально) и т.п.

* - естественно, рефинансирование банк-банк не напрямую, а в смысле получения кредита, что-то вроде потребительского, для возвращения сумм по ипотечному кредиту в РФ.

Помните, что право предсрочного возвращения кредита, в большинстве случаев ипотечных кредитов, является единственным реальным рычагом давления на банк. Поэтому, за него нужно биться до конца, не уступать давлению.
Самым сильным рычагом давления на банк является право беспроцентного досрочного полного/частичного погашения кредита.
В переводе с культурного языка - самый сильный аргумент переговоров - это возможность сказать НЕТ ("а пошёл ты со своим кредитом").

 
28май2012



 







О банковском и государственном металлическом золоте:
Что рассматривается в статьях сайта
(указатель)

читайте также:
новые данные
прогноз покупательной способности денег на 2012 год




  |о сайте|редакция|предложить статью|   |PDA|

 
Пользователь обязан соблюдать Условия использования. Ответственность.
Перепечатка (кроме материалов под "стандартным копирайтом" - знаком ©) и цитирование приветствуются, если указываются:
в любых гипертекстовых документах - прямая гиперссылка на автора и на страницу-источник;
в обычных документах - указание автора, название материала, источник (например, FAQ-for-FAQ.NetNotebook.Net).


Авторские права, интеллектуальная собственность:
Статья: указанный в статье автор или правообладатель
Вебдизайн и структуры: © Astrela Ltd., 2010-2014
Creative Commons License
лицензировано под Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 License,
если не указано иное.


Внешние элементы: их соответствующие правообладатели и лицензии.
(С), (TM): их соответствующие правообладатели.

 
 
 
 
 
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
eXTReMe Tracker